Po pasivním příjmu nestačí jen toužit, musíme ho vybudovat. Nejčastěji si ho zajistíme investováním nebo budováním majetku nebo sdílením majetku. Jedna z mnohých cest může vést přes dosažitelné příležitosti, které nabízí, pro nás exotická, Dominikánská republika.
Pokud chcete číst článek na bílém pozadí, klikněte ZDE
República Dominicana je nádherná země svými přírodními krásami s privilegovaným klimatem. Je to země luxusu i chudoby. Společně s rostoucí ekonomikou a politickou stabilitou se stala, zvlášť v posledních letech, oblíbenou destinací podnikatelů a investorů z celého světa. Mnozí z nich se rozhodli přijmout výzvu pro rozvoj dominikánské společnosti, který se právě v paradoxu země nabízí. Četní našli druhý domov. Roste obchodní třída, zastoupená jednotlivci, kteří shromáždili majetek zejména prostřednictvím obchodu, investic a podnikání. Zpravidla pochází z odvětví jako je cestovní ruch, výroba a stavebnictví.
Území Dominikánské republiky je rozděleno do 4 zón: Jižní pobřeží, Východní pobřeží, Severní pobřeží a Centrální oblast, které zahrnují 32 administrativních provincií a Národní distrikt, který je hlavním městem. Příležitosti najdeme všude, záleží na každém z nás, našich prioritách, potřebách a očekávání.
Atraktivní ceny v realitním sektoru upoutávají pozornost investorů, kteří dokáží využít dobrých výnosů, kterých lze dosáhnou zejména pronájmem nemovitostí. Přímá koupě nebo investice do nemovitosti (dům, apartmán, podíl na nemovitostním nebo komerčním projektu) je skvělou volbou. Prozatím jsou pro nás nemovitosti v Dominikánské republice finančně dostupnější než v České republice. Návratnost nemovitostní investice je bezkonkurenční (viz tip – příklad). Český realitní trh považuje za standardní a dobrou nemovitostní investici při návratnosti za 10 až 15 let. Jako každý finanční výdaj, vyžaduje naši maximální obezřetnost. Proto jsem připravila několik informací a nevyžádaných doporučení, které mohou být prospěšné.
Já osobně preferuji Severní pobřeží. Důvody jsou námětem jiného článku, ale jeden mohu prozradit hned. Pro přítele Františka a jeho rodinu je sever Dominikánské republiky druhým domovem. Jejich činnost, postoje, a hlavně hodnověrné zkušenosti z této vzdálené země jsou pro mě nevyčerpatelnou studnicí relevantních informací a ověřenou jistotou.
Koupě nemovitosti
V mnoha směrech atraktivní podmínky (přírodní krásy země, vřelé obyvatelstvo, rostoucí ekonomika, stoupající trajektorie cestovního ruchu a stavebnictví, celoroční sezona, konkurenceschopnost, vládní politiky atd.) vytváří pro koupi nemovitosti v Dominikánské republice ideální investici. Nabídka je velice pestrá, od domků v karibském stylu přes pohodlné moderní a stylové domy po honosné vily a horské domy. V nabídce jsou velmi žádané samostatné apartmány v různě vybavených resortech. Zajímavou investici přestavuje pořízení fungujícího hotelu nebo penzionu. Ještě zajímavější je investice do různých typů penzionů (rekreační, senior house apod.) nebo hotelového komplexu případně rekreačního resortu vhodného k rekonstrukci či plánované výstavbě. Příležitostí se nabízí nepřeberné množství.
Ceny nabízených nemovitostí jsou konkurenceschopné ve srovnání s jinými destinacemi v Karibiku, což umožňuje více než dobrý poměr ceny a kvality. Cena za apartmán o velikosti cca 50 m2 je reálná od 100 000 USD (najdeme i menší necelých 40 m2; bývají poptány obvykle jako první). Samostatné domky nalezneme za cca 150 000 USD, domy včetně vil za cca 200 000 USD. Menší apartmánové hotely jsou nabízeny od cca 250 000 USD. Pochopitelně záleží na poloze, stavu, velikosti apod.
V Dominikánské republice existuje možnost hypotéčního úvěru od místních bank (pro obyvatele), nicméně úrokové sazby se pohybují v rozmezí od 9 % do 18 %. V praxi je rozšířené tzv. dodavatelské financování, kdy prodávající prodává nemovitost na splátky a úroková sazba může začínat na 15 %. Alternativou financování nákupu nemovitosti je využití tzv. americké hypotéky od českých finančních ústavů. Investovat můžeme malé i velké částky přes investiční platformy, fondy, zprostředkovatele apod.
Dominikánská republika má, kromě výše uvedených silných stránek, také silný právní rámec ochrany práv vlastníků. Od roku 1998 neplatí pro cizince žádná omezení a mohou nakupovat všechny druhy nemovitostí. Není nutné zakládat právnickou osobu, koupi je možné provést na jméno fyzické osoby.
Vlastní proces převodu nemovitosti je v podstatě standardní. Stejně jako kdekoli na světě je nutné kupovanou nemovitost prověřit a dbát na doporučené postupy. Není na škodu („je nutné„) požádat o radu některou z mnoha advokátních kanceláří, které se specializují na nemovitosti v Dominikánské republice. Vybraný právník bude mít na starosti ověření legálnosti nemovitosti, vypracování kupní smlouvy a provedení nezbytných kroků. Potřebné dokumenty také obstará realitní kancelář, na kterou je vhodné se obrátit, a která nás provede procesem nákupu. Lze využít služeb některých amerických pojišťoven, které nám pojistí případná rizika koupě nemovitosti (standardně se používá v USA a Kanadě).
Kupní smlouva (má cenu cca 15 000 RD$ až 20 000 RD$) mezi prodávajícím a kupujícím se podepisuje u notáře. Po podpisu smlouvy platí kupující související poplatky, které činí celkem cca 4 % z kupní ceny (1 % právník a 3 % notář).
Katastr nemovitostí
Digitalizovaný katastr nemovitostí v Dominikánské republice funguje podobně jako španělský. Rozdíl je v tom, že Španělé zapisují reference nemovitosti formou notářského zápisu. V Dominikánské republice je vydán úřední titul na dvou listech papíru, na nichž jsou podrobně popsány údaje o nemovitosti. Zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí trvá několik dnů až měsíců.
Pojištění
Pojištění škod na majetku není v Dominikánské republice povinné. Je ale povinné, aby v případě pojištění, bylo sjednáno s pojistitelem se sídlem v zemi autorizovaného Úřadu pro pojišťovnictví. Největšími pojišťovnami na dominikánském trhu jsou: Seguros Universal, Seguros Banreservas, Seguros Palic, Seguros La Colonial a Proseguros.
Pojištění poskytované pojišťovnami je pojištění „Fire and Allied Lines.„ Zahrnuje rizika požáru, blesku, výbuchu, zemětřesení, hurikánu, povodně, nepokojů, stávek, úmyslných poškození, poškození kouřem, nárazu letadel a vozidel. Pojištění se obvykle sjednává s krytím na základě reprodukčních nákladů, resp. hodnoty rekonstrukce budov.
Na katastrofická rizika (hurikán, zemětřesení a povodeň) se vztahuje spoluúčast ve výši 2 % pojistné hodnoty. Pojištění budovy obvykle zahrnuje i obsah budovy. Cena majetkového pojištění rok od roku kolísá, protože záleží na mezinárodním zajišťovacím trhu. V současné době se pohybuje kolem 8,50 RD$ za tisíc pesos krytí. Příklad: nemovitost v hodnotě 1 000 000 RD$ x 8,50 RD$ za tisíc pesos krytí = 8 500 RD$ + 16 % DPH.
Daně
Zdanění v Dominikánské republice se řídí zákonem číslo 11-92 ze dne 31. května 1992, běžně známým jako Daňový zákon (Codigo Tributario) a jeho dodatky.
Daně vybírá Úřad pro vnitřní příjmy (Dirección General de Impuestos Internos nebo DGII). Dominikánské daňové právo je primárně teritoriální. Veškeré příjmy z pracovních nebo podnikatelských činností jsou zdanitelné bez ohledu na to, zda je tato osoba dominikánským občanem nebo cizincem s dlouhodobým pobytem. Příjmy plynoucí z práce vykonávané mimo Dominikánskou republiku, ať už dominikánskými občany nebo cizinci s dlouhodobým pobytem nepodléhají dani. Výjimkou ze zásady teritoriality představují příjmy z finančních investic v zahraničí (akcie, dluhopisy aj.), ze kterých se musí odvádět daně v Dominikánské republice. Daň z příjmu fyzických osob se odvíjí od ročního příjmu a je rozdělená do stupnice se čtyřmi úrovněmi zdanění 0 %, 15 %, 20 %, 25 %.
Daň z příjmu právnických osob je stanovena jako paušální daň 25 % z čistého zdanitelného příjmu. Všechny právnické osoby musí každý rok nejpozději do 30. dubna podat daňové přiznání.
Kapitálové zisky jsou definovány jako rozdíl mezi prodejní cenou aktiva a pořizovací cenou očištěnou
o inflaci. Kapitálové zisky jsou daněny jako běžný příjem.
Dále je v zemi stanovena daň z transferu průmyslového zboží a služeb (ITBIS), která je stanovena na 16 %. ITBIS je daň z přidané hodnoty, která se používá na dovoz většiny zboží a služeb. Existuje mnoho osvobození od daně z ITBIS, mezi které patří např. exportované zboží, základní potraviny, léky, palivo, hnojiva, knihy a časopisy, vzdělávací materiály, finanční služby, přepravní služby, pronájem domu, vzdělávací a kulturní služby. Selektivní spotřební daň se vztahuje na koupi nebo dovoz určitého zboží
a služeb zahrnující např. motorová vozidla, zbraně, tabákové výrobky, alkoholické výrobky, šperky, elektronické produkty aj. konkrétní sazby se liší v závislosti na druhu zboží (5 až 80 %).
Roční daň z nemovitostí činí 1 % z odhadnuté ceny nemovitosti, do částky 175 000 USD se neplatí, pokud v ní majitel bydlí.
Příjmy z pronájmu se daní ve výši 25 % nad 15 000 USD/rok, do částky 409 000 RD$ (7 500 USD) se neplatí.
Česká republika nemá s Dominikánskou republikou uzavřenou smlouvu o zamezení dvojího zdanění.
Pronájem nemovitosti
Kromě toho, že pořízenou nemovitost v Dominikánské republice sami využíváme, může být zdrojem dalších příjmů. Cestovní ruch v zemi stále roste a poptávka po pronájmech nemovitostí je velká.
Pokud se majitel nemovitosti rozhodne pro samostatné pronajímání, realitní kanceláře obvykle účtují jeden měsíční nájem jako provizi za klienta.
Můžeme si také najmout společnost, která se kompletně o naši nemovitost stará. Zajišťuje samotný pronájem, provoz nemovitosti, úklid, služby zahradníka, odpadové hospodářství, povinné poplatky, drobné opravy apod. Vzhledem ke vzdálenosti destinace a za situace, kdy chceme sami nemovitost využívat např. měsíc v roce, je tento způsob nejvýhodnější. Obvykle si bude účtovat 10 % z hodnoty pronájmu měsíčně + cenu spotřebované energie + režijní náklady (nejčastěji 1,5 USD za m2).
Tip – příklad
Investujeme svoje finanční prostředky ve výši 76 000 USD, tj. při kurzu 1USD = 23 Kč částka ve výši
1 748 000 Kč do apartmánu o velikosti 38 m2, což je 2 000 USD/m2.
Za převod apartmánu do vlastnictví vydáme 1 % za právníka + 3 % za notáře = 4 % z 76 000 USD
= 3 040 USD, tj. při kurzu 1USD = 23 Kč částka ve výši 69 920 Kč.
Investice do 38 m2 apartmánu ve výši 1 817 920 Kč.
Hotelový pokoj pronajmeme za cenu 80 USD/noc s polopenzí, která tvoří z ceny 40 %, tj. 32 USD. Hrubý měsíční pronájem pokoje s polopenzí nám přinese 2 400 USD, od kterých odečteme cenu polopenze ve výši 960 USD a zůstane nám 1 440 USD. Z tohoto výsledku musíme odečíst 10 % za správu majetku, což je 144 USD a provozní náklady (údržba zahrady, společných prostor, ostraha), které nás měsíčně přijdou na 57 USD, což je obvykle 1,5 USD za 1 m2 výměry apartmánu. Musíme odečíst cca 100 USD za energie. Měsíční příjem z pronájmu bude činit 1 139 USD (při kurzu 1USD = 23 Kč částka ve výši 26 197 Kč). Roční příjem z pronájmu potom 13 668 USD (při kurzu 1USD = 23 Kč částka ve výši 314 364 Kč). Daň z příjmu za pronájem apartmánu platit nebudeme. (V Dominikánské republice bychom platili tuto daň ve výši 25 %, pokud by byl příjem z pronájmu vyšší než 15 000 USD).
Z pronajímaného hotelového pokoje ještě zaplatíme roční daň z nemovitosti ve výši 1 %, tj. 136,68 USD (při kurzu 1USD = 23 Kč částka 3 143,64 Kč). Roční čistý příjem z pronájmu bude činit 13 531,32 USD (při kurzu 1 USD = 23 Kč částka 311 220,36 Kč).
Návratnost investice je 5,84 let.
Předpokládejme, že investujeme do projektu té samé nemovitosti, resp. apartmán bude ve výstavbě nebo v rekonstrukci. Znamená to, že např. 2 roky nebudeme mít žádný příjem z jeho pronájmu.
Po dokončení ho budeme 3 roky pronajímat a následně, což je po pěti letech apartmán prodáme. Podle současných seriózních odhadů, ceny realit na dominikánském trhu nadále porostou a tatáž nemovitost se bude prodávat za 2 200 USD/m2 a více. Již dnes trh zaznamenává ceny až 3 000 USD/m2.
Výpočet: (3 roky x čistý příjem z pronájmu 311 220,36 Kč) + (38 m2 x prodejní cena 2 200 USD/m2 x kurz 23 Kč za 1 USD) = 933 661,O8 Kč + 1 922 800 Kč = 2 856 461 Kč.
Náš zisk z pětileté investice do pořízené nemovitosti, 3 roky ve výstavbě, 2 roky pronajímané a následně prodané činí (příjem 2 856 461 Kč – investice 1 817 920Kč) 1 038 541 Kč, což je téměř 57 % zhodnocení naší investice za pět let.
U uvedených příkladů je nutné brát v potaz i další faktory, které mohou výsledky ovlivnit jak směrem dolů, tak nahoru, např. kurzové rozdíly, aktuální ceny nemovitostí, aktuální ceny pronájmu, čas určený k pronájmu a čas určený k osobním potřebám, formu vlastnictví nemovitosti apod.
Autorka: Jana Janečková
